Come evidenziato dagli ultimi dati Istat sul mercato immobiliare, in riferimento al III trimestre del 2021, la compravendita degli immobili continua ad essere in costante aumento, con una crescita del 2,7% rispetto al trimestre precedente.
In particolare, notiamo come il 94,8% delle 220 mila convenzioni notarili sottoscritte riguarda il trasferimento di proprietà immobiliari ad uso abitativo, evidenziando lo storico interesse degli italiani per l’acquisto di immobili di proprietà, in particolare se si parla di prime case.
Anche per il 2022, nonostante il clima di incertezza dovuto agli strascichi della pandemia non ancora debellata e all’invasione dell’Ucraina da parte della Russia, i principali osservatori nazionali sono concordi nell’esprimere ottimismo, data anche la bella partenza registrata nei primissimi mesi dell’anno.
Gli scenari ipotizzati vanno da un best-case di 730.000 vendite a un worst-case di 650.000.
Un numero rispettabile, data la situazione e visto l’andamento degli ultimi decenni del mercato che ricordiamo aver toccato il suo massimo nel 2006 con 800.000 vendite e il suo minimo nel 2013 con 390.000.
Ma come scegliere il mutuo adatto?
Il tasso fisso è una tipologia di tasso di interesse il cui valore, una volta stabilito, non subisce variazioni per tutta la durata del mutuo.
Viceversa, il tasso variabile oscilla a seconda dell’andamento dei mercati, con particolare riferimento all’Euribor.
Come dichiarato dalla stessa Borsa Italiana:
“Si definisce a tasso fisso il mutuo bancario che, una volta scelto, non varia nel tempo il suo tasso di riferimento, mantenendo la rata costante a prescindere dall’andamento del costo del denaro”
Questa scelta è particolarmente vantaggiosa qualora si verificasse, in seguito alla sottoscrizione del mutuo, un generale aumento dei tassi d’interesse.
Il finanziamento a tasso fisso risulta essere una scelta più sicura e ottimale per i mutui a lungo periodo o per coloro che preferiscono pianificare con precisione le proprie spese, non prevedendo un considerevole aumento del proprio reddito futuro.
Questa tipologia di tasso di interesse risulta però essere più dispendioso rispetto al tasso variabile poiché generalmente più alto, con un conseguente aumento del valore totale del mutuo.
Il mutuo a tasso variabile è influenzato dall’andamento del mercato finanziario, pertanto il suo valore può subire delle variazioni nel corso del tempo.
Il suo indice è stabilito dalla somma dell’Euribor, comunicato quotidianamente dall’European Money Markets Institute (EMMI), e dello Spread annuo, ovvero il ricarico che le banche applicano al tasso di base.
Generalmente, il valore del tasso variabile è minore rispetto a quello del tasso fisso, visto il margine di rischio più elevato nel lungo periodo.
Il suo valore infatti potrebbe oscillare nel tempo, con conseguente aumento della rata del mutuo.
Esiste però un piano di ammortamento, detto “alla francese”, che prevede il pagamento di gran parte degli interessi nei primi anni, quando è più probabile fare previsioni sui tassi e scongiurare un drastico aumento della rata.
Allo stesso modo, il tasso variabile potrebbe oscillare in positivo per l’acquirente, diminuendo nel tempo e comportando a sua volta una riduzione dell’importo della rata.
Venendo ad oggi, se nel corso degli ultimi 4 anni avremmo indubbiamente consigliato di contrarre un mutuo a tasso fisso dato che il prezzo era pressoché lo stesso del variabile, oggi la scelta più indicata è sicuramente quella di una soluzione mista, con partenza variabile ma con delle precauzioni che tutelino da un’eventuale aumento dei tassi.
Tali preclusioni possono rintracciarsi nel Cap, un tetto massimo all’incremento dei tassi oltre il quale il mutuo non potrà mai andare, oppure nell’opzione rata protetta, che lascia invariata la misura dell’impegno mensile da corrispondere e le eventuali variazioni dei tassi incidono sulla durata, che può allungarsi (se i tassi aumentano) o ridursi (se i tassi diminuiscono).
