Mutuo e spese iniziali. Quali sono e come incidono?

PUBBLICATO IL 23 febbraio 2023

Quando si decide di acquistare un’immobile bisogna considerare tutte le spese necessarie all’attivazione del mutuo che variano, anche sensibilmente, in base alla banca a cui si decide di rivolgersi.

Proprio per questo motivo, come già anticipato nel nostro articolo “Tre consigli per scegliere il miglior mutuo”, quando si confrontano le diverse offerte bancarie bisogna tenere in considerazione non solo il Tan, ovvero il tasso di interesse puro applicato al finanziamento, ma anche, e forse soprattutto, il TAEG, calcolato in base all’insieme delle spese che effettivamente si andranno a sostenere.

Quali sono dunque i costi iniziali da prevedere per richiedere un mutuo?

mutuo e spese iniziali

I costi del mutuo

Il costo del mutuo è spesso erroneamente circoscritto alla quota interessi che il mutuatario si appresta a restituire alla banca durante il piano di ammortamento.
In realtà, vi sono ulteriori costi, inclusi nel calcolo del TAEG, che consistono in una serie di spese che l’intestatario dovrà sostenere ancora prima dell’approvazione del finanziamento.

Le spese di istruttoria

Quando si parla di spese di istruttoria, anche indicate come costi di apertura del mutuo, si fa riferimento a tutti i costi legati alla redazione e valutazione dei documenti necessari a definire la fattibilità del finanziamento tenendo in considerazione aspetti creditizi, tecnici e giuridici.

A discrezione della banca, tali costi possono essere fissi oppure assumere un valore percentuale in base all’importo richiesto, generalmente non superiore all’1%.

Le spese di perizia

Oltre a valutare le capacità creditizie del cliente, la banca è tenuta a verificare la regolarità della documentazione catastale e urbanistica relativa all’immobile.
A tale scopo, si avvale del supporto di tecnici specializzati per effettuare tutti i controlli necessari, anche tramite il sopralluogo dell’immobile. La procedura. che consentirà al perito di definire il valore commerciale dell’immobile sul quale la banca iscriverà l’ipoteca, ha un costo che si aggira intorno ai €300.

Oltre alla parcella del tecnico, nei costi di perizia viene incluso anche il Contributo per la Cassa Previdenza ed eventuali rimborsi per le spese di viaggio sostenute dall’esperto.

Spese notarili

Il notaio è una figura imprescindibile per l’acquisto di un immobile, dato che il mutuo deve essere stipulato sotto forma di atto pubblico.

Oltre ad attestare il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al compratore, la presenza del notaio conferisce titolo esecutivo all’atto, stabilendo di fatto il diritto di prelazione della banca sul bene qualora il mutuatario non dovesse provvedere al rimborso dell’importo erogato.

Le spese notarili, che generalmente ammontano tra i €1.500 e i €2.000, dipendono dall’onorario richiesto, compreso di IVA al 22%, dai costi delle visure e dalle imposte da versare all’Agenzia delle Entrate e all’Agenzia del territorio.

Imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva è una tassa applicata a tutti i finanziamenti con durata superiore ai 18 mesi.

Nel caso specifico del mutuo finalizzato all’acquisto della prima casa il suo valore corrisponde allo 0,25% della somma erogata, percentuale che aumenta al 2% qualora si tratti invece dell’acquisto di una seconda casa.

Nonostante si tratti di una spesa a carico del mutuatario, spetta alla banca l’obbligo di versare tale importo all’erario. Per questo motivo, tale cifra viene direttamente detratta dall’importo erogato.

Spese di incasso e gestione

Nonostante si tratti spesso di costi esigui, bisogna comunque tenere in considerazione che si dovranno sostenere piccole spese finalizzate alle comunicazioni bancarie e alla riscossione delle rate.

Polizza scoppio e incendio

L’ipoteca sull’immobile è la garanzia più importante per la banca dato che, in caso di mancato pagamento, l’istituto di credito può esercitare il suo diritto di prelazione per rientrare del credito concesso. Per tutelare la banca da eventuali incendi ed esplosioni che potrebbero danneggiare irreversibilmente l’immobile, è obbligatorio stipulare la polizza scoppio e incendio nel momento della sottoscrizione del contratto di mutuo.

L’ammontare della polizza potrà essere corrisposto in un’unica soluzione, mensilmente, semestralmente o annualmente, a seconda della modalità indicate dalla banca stessa.

In ogni caso, l’istituto di credito non può opporsi alla volontà del mutuatario di stipulare tale assicurazione con una qualunque compagnia iscritta all’Albo delle Imprese di Assicurazione e Riassicurazione tenuto dall’IVASS.

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