Secondo Rapporto sul Mercato Immobiliare 2020

Il 22 luglio si è tenuta in diretta streaming la presentazione del secondo Rapporto sul Mercato Immobiliare 2020. Nell’articolo riepilogheremo il Secondo Rapporto sul mercato immobiliare realizzato da Nomisma.

Secondo Nomisma si presenteranno tre possibili scenari di cambiamento del contesto macroeconomico e del mercato immobiliare in Italia. Uno scenario base, uno soft e uno hard. Dopo un primo trimestre in cui c’è stata una diminuzione piuttosto forte delle compravendite si è passati al secondo trimestre addirittura peggiore. Nel periodo gennaio-marzo 2020 il calo sarebbe stato del 15,5%. Per il secondo trimestre non ci sono ancora numeri ufficiali ma con grande probabilità si chiuderà l’anno con una perdita del 18% in quanto si passerà da 603mila compravendite a 494mila. Questo secondo lo scenario base ipotizzato da Nomisma. Analizzando anche gli altri due scenari si hanno previsioni non molto diverse da quella dello scenario base: se la situazione prevista fosse quella hard, il calo sarebbe addirittura del 22%, 471mila. Nel caso di calo soft, si parla di un 14,1% con 518mila compravendite.

Parlando di 2021 la previsione per il primo trimestre è comunque negativa. Queste tendenze negative dovrebbero essere bilanciate dalla crescita prevista per la seconda metà del 2021. Si pensa, infatti, che il recupero di almeno l’1% rispetto all’anno precedente si possibile verificare in questa fase dell’anno. Lo scenario più cupo invece dice che il recupero nella seconda parte dell’anno non compenserà le perdite della prima parte. Lo scenario soft ci dice che il gap sarà colmato già nella prima parte del 2021 chiudendo l’anno con un interessante 537mila compravendite.     

Secondo la società bolognese la seconda parte del 2020 e quella del 2021 saranno trainate dalla componente di domanda con autonomia reddituale e patrimoniale. Il 2022 registrerà ancora un aumento costante ma che non permetterà ancora di tornare, o sperare di tornare, ai livelli pre-Covid. Nella migliore delle ipotesi si rimarrà comunque sotto le 600mila transazioni, nello scenario base intorno alle 521mila e in quello hard sotto le 500mila, evidenziando enormi difficoltà di ripresa.

Prezzi

Se la diminuzione delle transazioni era prevista ampiamente, fa effetto notare come i prezzi si siano automaticamente allineati con le tendenze del mercato. Nello scenario base, la contrazione dei valori media annua per il 2020 sarà del -2,6% nel segmento abitativo, del -3,1% nel settore direzionale e del -3,2% in quello commerciale. Nello scenario soft, invece, i prezzi delle abitazioni subiranno una contrazione di 2 punti percentuali per il 2020. Nello scenario hard la flessione prevista è di 4 punti percentuali.

Deflazione

Secondo lo scenario base solo Milano tornerà a tassi di variazione positivi già a partire dal 2021.  Nello scenario più favorevole, invece, i prezzi torneranno a crescere già dalla seconda metà del 2020, sempre a Milano. Nello scenario peggiore, invece, i prezzi fletteranno per tutto il triennio di previsione. Ma oltre a Milano, presentano cali contenuti anche Firenze, Padova e Bologna, a cui si aggiungono Venezia e Palermo limitatamente agli immobili d’impresa. I cali maggiori sono previsti a Catania, Bari e Roma, mentre Torino e Napoli mostrano situazioni particolarmente negative per quanto riguarda il settore non residenziale. 

Settore costruzioni

Per il settore delle costruzioni Nomisma stima per il 2020 una flessione dei capitali investiti che varia tra il 9 e il 16%. Saranno fondamentali gli incentivi governativi quali l’Ecobonus. Essendo un provvedimento senza precedenti però, bisognerà capire quanto queste misure siano penetranti, ovvero quanto sia gestibile l’iter burocratico per necessario per accedere all’incentivo.  

Per concludere, Nomisma prevede un fine anno un po’ complesso e di attesa ma non esclude una ripresa abbastanza importante già nel primo trimestre del 2021.